Sie träumen von einer eigenen Wohnung oder einem Haus? Dann müssen Sie sich seit 01. August 2022 auf einige Hürden gefasst machen. Denn die Finanzmarktaufsicht (FMA) hat im Juni 2022 eine neue Verordnung erlassen, die es nicht gerade leichter macht, einen Wohnkredit zu bekommen.
Die neuen Regeln laufen unter dem offiziellen Namen KIM-V (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung). Folgende Richtlinien sind enthalten:
1. Mindestens 20 Prozent Eigenkapital
Bisher war dies nur eine Empfehlung, mit der neuen Verordnung wurde es zur gesetzlichen Pflicht: neue Kreditkunden müssen mindestens 20 Prozent der Immobilienkosten durch Eigenkapital finanzieren.
Beispiel: Eine Eigentumswohnung kostet 250.000 Euro, dazu kommen 25.000 Euro an Nebenkosten. Von den so zusammenkommenden 275.000 Euro müssen Sie als neuer Kreditkunde mindestens 55.000 Euro selbst aufbringen. Nur für die restlichen 195.000 Euro dürfen Sie bei der Bank Ihres Vertrauens vorstellig werden.
Allerdings ist dies nur ein Richtwert, denn genau genommen regelt die Verordnung eigentlich die Beleihungsquote. Man nehme zur Berechnung desselben den Kreditbetrag und dividiere diesen durch den Immobilienwert. Die Beleihungsquote darf maximal 90 % betragen, das entspricht dann in etwa einem Eigenmittel-Anteil von 20 Prozent in Abhängigkeit von der im Grundbuch eingetragenen Hypothek.
2. Laufzeit maximal 35 Jahre
Darüber hinaus wird die Kreditlaufzeit von Wohnkrediten nach oben begrenzt. Als maximale Laufzeit sind 35 Jahre festgelegt, egal wie jung am Lebensjahren Sie sind. Längere Laufzeiten wurden allerdings auch bisher in der Praxis kaum vereinbart, da die hohen Zinskosten Ihre Freude am neuen Eigenheim exorbitant getrübt hätten.
3. Monatsrate maximal 40 Prozent des Haushaltseinkommens
Je höher die monatliche Kreditrate, umso größer ist das Ausfallsrisiko für die Bank. Oft genügt dann der Rutsch in die (vorübergehende) Arbeitslosigkeit, eine mit hohen Kosten verbundene Krankheit oder – immerhin nicht ganz so selten – die Scheidung, um den Kredit nicht mehr bedienen zu können. Auch hier hat die FMA nun ganz fürsorglich eingegriffen: die monatlichen Kreditraten dürfen 40 Prozent des Haushalts-Nettoeinkommens nicht mehr überschreiten.
Ausnahmen von diesen doch sehr rigorosen Vorschriften gibt es für kleinere private Wohnimmobilienfinanzierungen, also beispielsweise für Sanierungen und Renovierungen. Dafür wurde eine Geringfügigkeitsgrenze bis zu einer Kredithöhe von insgesamt 50.000 Euro eingeführt. Mit Novelle zum 01.04.2023 wurde bei mehreren Kreditnehmern – und zwar für Ehegatten, eingetragene Partner und Lebensgemeinschaften – diese Geringfügigkeitsgrenze pro Kreditnehmer definiert, sodass diese jetzt 100.000 Euro verprassen dürfen ohne in den Anwendungsbereich der KIM-V zu fallen.
Darüber hinaus können Banken nach eigenem Ermessen Ausnahmen gewähren, jedoch nur für einen maximalen Anteil von insgesamt 20 Prozent aller neu vergebener Wohnkredite (ohne Wohnimmobilienfinanzierungen, welche unter die Geringfügigkeitsgrenze fallen). Pflegen Sie also ein wohlfeiles Verhältnis zu Ihrem Betreuer…
Das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) hat in seiner Sitzung am 13. Februar 2023 der Finanzmarktaufsicht (FMA) Empfehlungen zur Anpassung der bestehenden KIM-V ausgesprochen. Diese wurden mit Wirkung zum 01.04.2023 durch eine Änderung der KIM-V umgesetzt:
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Eingeschränkte Anwendung der KIM-V auf Zwischenfinanzierungen
Für Zwischenfinanzierungen, die im Zusammenhang mit einem Wohnsitzwechsel von den Kreditnehmern und deren Angehörigen stehen, gilt jetzt folgendes: Beim Vorliegen bestimmter Voraussetzungen erleichtert die Novelle der KIM-V wieder die Vergabe von Zwischenfinanzierungen. Die Zwischenfinanzierung darf dabei maximal 80 % des geschätzten Marktwertes der zu veräußernden Immobilie und eine maximale Laufzeit von zwei Jahren betragen. Eine gute Nachricht für alle „Häuslbauer“, die so die Zeit der Doppelbelastung vor dem Verkauf der bisher genutzten Immobilie vielleicht besser überbrücken können.
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Ausweitung der Geringfügigkeitsgrenze bei gemeinsamen Kreditnehmern
Wie oben schon erwähnt gilt für Ehegatten, eingetragene Partner und Lebensgemeinschaften, die gemeinsam als Kreditnehmer auftreten, jetzt die Geringfügigkeitsgrenze von 50.000 Euro pro Person.
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Keine Anrechnung vorfinanzierter, nicht rückzahlbarer Zuschüsse von Gebietskörperschaften
Da vorfinanzierte, nicht rückzahlbare Zuschüsse von Gebietskörperschaften nur temporär die Verschuldung von Kreditnehmern erhöhen, dürfen diese unter bestimmten Voraussetzungen für einen Zeitraum von maximal zwei Jahren ebenfalls vom Anwendungsbereich der KIM-V ausgenommen werden.
Mit der Verordnung will die Finanzmarktaufsicht (FMA) nach eigener Aussage „die Stabilität im Bankensystem sichern“. Die strengeren Richtlinien für die Kreditvergabe sollen verhindern, dass Wohnkredite ausfallen und Banken dadurch selbst in Schwierigkeiten kommen – als bekannte vorausgesetzte Beispiele dafür gab es in der Vergangenheit zur Genüge. Die steigenden Immobilienpreise in Österreich sorgten in den letzten Jahren für tendenziell hohe Kreditbeträge. Deren Rückführung wurde durch die mehrmaligen Anhebungen der EZB-Leitzinsen 2022 und 2023 für die Kreditnehmer nicht eben erleichtert. Unverdrossene Eigenheimsucher will man durch dieses Regelwerk nun in Zaum halten. Was gut sein mag für die Banken, aber schlecht für den Immobilienmarkt und eine ganze Reihe von damit in enger Verbindung stehenden Wirtschaftszweigen.